Wat is een haalbaarheidsstudie?

Een haalbaarheidsstudie onderzoekt of een bouw-, verbouw- of ontwikkelingsidee ruimtelijk, juridisch, financieel en praktisch haalbaar is.

Daarbij wordt niet alleen gekeken naar wat een eigenaar graag zou realiseren. Ook de context van het perceel of gebouw speelt een belangrijke rol: bestemming, stedenbouwkundige voorschriften, bestaande toestand, omgeving, bereikbaarheid, mogelijke volumes en andere randvoorwaarden.

Het resultaat is geen architecturaal ontwerp en ook geen vergunning. Het is een onderbouwde basis om te beslissen welke volgende stap verantwoord is.

Welke vragen kan een haalbaarheidsstudie beantwoorden?

Dat verschilt van dossier tot dossier. Veel voorkomende vragen zijn bijvoorbeeld:

• Kan ik mijn woning uitbreiden of verbouwen?
• Is een extra woonentiteit mogelijk?
• Kan een eigendom worden opgesplitst?
• Welke bouwvolumes zijn realistisch?
• Is afbraak en heropbouw interessanter dan renovatie?
• Welke beperkingen kunnen een project beïnvloeden?
• Heb ik de bouw- of renovatiekost realistisch ingeschat?
• Hoe kan ik mijn plannen afstemmen op het beschikbare budget?
• Hoe kan ik de haalbaarheid van mijn project onderbouwen tegenover de bank of financier?
• Is het financieel zinvol om het project verder uit te werken?
• Welke piste verdient nader onderzoek bij een architect of overheid?

Een goede studie probeert dus niet één gewenste oplossing te bevestigen, maar vergelijkt waar mogelijk meerdere realistische scenario’s.

Waarom eerst onderzoeken en pas daarna ontwerpen?

Een veel voorkomende aanpak is om onmiddellijk een architect een ontwerp te laten maken. Dat kan uiteraard nodig zijn, maar wanneer de fundamentele haalbaarheid nog onzeker is, bestaat het risico dat tijd en ontwerpkosten worden besteed aan een richting die later moet worden bijgestuurd.

Een haalbaarheidsstudie draait die volgorde om.

Eerst worden de belangrijkste mogelijkheden, beperkingen en risico’s onderzocht. Pas wanneer duidelijker is welke richting realistisch is, kan een ontwerp veel gerichter worden uitgewerkt.

Dat betekent niet dat de haalbaarheidsstudie de architect vervangt. Ze zorgt ervoor dat de architect later vanuit een beter onderbouwd vertrekpunt kan werken.

Wat wordt onderzocht?

Ruimtelijke en stedenbouwkundige context

Welke bestemming en voorschriften gelden? Welke volumes, bouwdieptes, functies of andere randvoorwaarden zijn relevant?

Bestaande toestand

Hoe is het perceel of gebouw vandaag georganiseerd en welke elementen beïnvloeden verdere ontwikkeling of verbouwing?

Mogelijke scenario’s

Welke oplossingen zijn denkbaar en welke lijken, rekening houdend met de context, het meest verdedigbaar?

Financiële impact

Welke kosten en mogelijke opbrengsten kunnen de verschillende scenario’s met zich meebrengen? Hoe verhouden de plannen zich tot het beschikbare budget? Het gaat daarbij om een eerste onderbouwde inschatting, niet om een definitieve kostprijs of rendementsgarantie.

Risico’s en aandachtspunten

Welke elementen kunnen later voor vertraging, bijkomende kosten of een andere projectrichting zorgen?

Wanneer is een haalbaarheidsstudie bijzonder nuttig?

Een haalbaarheidsstudie heeft vooral meerwaarde wanneer er nog belangrijke onzekerheden bestaan vóór je verdere kosten maakt.

Bijvoorbeeld wanneer je een bestaande woning grondig wil verbouwen, een eigendom wil herontwikkelen, verschillende mogelijkheden voor een perceel wil vergelijken of eerst zekerheid wil vóór je een architect of andere specialist opdracht geeft.

Ook vóór de aankoop van een eigendom kan een haalbaarheidsanalyse waardevol zijn. Wat op het eerste gezicht ontwikkelingspotentieel lijkt te hebben, blijkt immers niet altijd overeen te stemmen met wat ruimtelijk of juridisch haalbaar is.

Welke informatie is nodig om te starten?

In veel dossiers kan een eerste analyse al worden gestart met relatief beperkte informatie, zoals het adres, kadastrale gegevens, bestaande plannen en een duidelijke omschrijving van wat de eigenaar wil onderzoeken.

Vervolgens kan blijken dat bijkomende informatie nodig is, bijvoorbeeld een landmetersplan, specifieke voorschriften, historische vergunningen of overleg met de bevoegde stedenbouwkundige dienst.

Een haalbaarheidsstudie hoeft dus niet te beginnen met een volledig technisch dossier. Eerst wordt bepaald welke informatie werkelijk nodig is om de juiste vragen te beantwoorden.

Wat levert een haalbaarheidsstudie uiteindelijk op?

De belangrijkste opbrengst is duidelijkheid.

• wat waarschijnlijk mogelijk is;
• welke scenario’s verder onderzoek verdienen;
• welke beperkingen of risico’s belangrijk zijn;
• welke specialisten vervolgens nodig zijn;
• en of het zinvol is om verder te investeren in ontwerp, vergunning of uitvoering.

Dat kan ook betekenen dat uit de studie blijkt dat een bepaald idee beter niet verder wordt uitgewerkt. Ook dat is een waardevol resultaat: vroegtijdig stoppen kan aanzienlijk goedkoper zijn dan pas na ontwerp- of vergunningskosten vaststellen dat een project onvoldoende haalbaar is.